?

Log in

No account? Create an account

Япония, Токио : Новости, Культура, Работа, Бизнес... и многое другое на http://www.yaponist.com

Япония, Токио : Новости, Культура, Работа, Бизнес... и многое другое на http://www.yaponist.com

Категория: недвижимость

Немного о покупке недвижимости в Японии без посредников.
soltse-derju
mishajp
В Японии, как впрочем и во многих странах, существуют конторы по торговле недвижимостью.
不動産 
Допустим, хороший сервис сейчас у http://suumo.jp/ - огромный выбор недвижимости по всей Японии.

На этом рынке ошиваются как крупные компании, так и мелкие конторы, ну и просто небольшие компании, порой состоящие из одного человека.

Заключить сделку по недвижимости - хороший доход, хотя думаю, это не просто, конкуренция на рынке высока.
Однако же если вы простой Танака-сан, который смог связать КЛИЕНТА и ДЕВЕЛОПЕРА ... то вы получаете 3% комиссии и там и там...

Допустим, стандартный японский дом в черте города или ближнем пригороде Токио.
Если цена с землей 600.000 долларов, то наш Танака получит... 6% ...то есть 36.000 долларов.
То есть, продав ОДИН дом, получаем среднюю годовую зарплату японца.
Можно продать ОДИН дом и ехать на месяц отдыхать на Гаваи.... хехе.

Правда, если "У ВАС ТОВАР У НАС КУПЕЦ", то Танака приводит клиента, а какой-нибудь Сузуки - девелопера.
Тогда оба посредника получают по 3%... это уже меньше. Так что в год наши Танака и Сузуки должны уже по 2 дома продать, чтоб на рис с натто хватило...

Но тут уже ловля покупателя - как ловля тунца. Может повезти, а может и нет...
Причем сейчас интернет компании уже вытесняют мелких Фудосан... у них и выбор побольше...

Но вот допустим, такой агент, но уже от крупной компании, везет вас к застройщику или девелоперу.
Все дружно улыбаются и кланяются, после чего наш Танака-посредник берет инвойс от девелопера,
прибавляет свои 3% и дает вам...

А у Девелопера на доме висит ОГРОМНЫЙ ПОСТЕР с метровыми буквами - звоните нам бесплатно по телефону...0120-...

Естественно, я, как покупатель, звоню...
И они мне радостно говорят что ДА, продать они могут и напрямую, и никакой Танака со своими комиссионными нам не нужен.
И даже готовы торговаться (чего посредник не делает...ему ж пофиг)
И наш Танака тут-же остается без своих комиссионных...

Если это правильный девелопер, они вам еще через свой банк-партнер помогут с кредитованием.
Тоже без посредников. Это при покупке нового жилья.
Уже плюс.

Идем дальше - на тот же сайт http://suumo.jp/
У них огромная база данных от кучи маленьких и больших Танак, с чего они наверняка имеют процент.
Нашел что тебе нужно, и сайт даст вам телефон того Танаки, который с вас получит комиссию.

А можно ли без комиссии? Как-то жалко отдавать незнакомому человеку полугодовую зарплату...

Можно. Но для этого надо напрямую связаться с продавцом.
С девелопером или с самим владельцем продаваемой квартиры или дома.

Вот тут самое интересное. Естественно, никто вам точного адреса не даст.
НО
ДА ЗДРАВСТВУЮТ Google Maps

Вы берете инфо с сайта, узнаете район, где находится дом, рассматриваете его фотографии,
а потом открыв Google Maps - практически сможете найти ЭТОТ дом визуально за 5-10 минут.
Сначала сложно но при просмотре под углом очень легко.
Кидаете туда Google человечка и попадаете на просмотр улиц.
Вуаля! Вы уже точно знаете адрес и расположение дома.
Можно виртуально погулять вокруг...

Если хозяева уже выехали и полностью передали права на продажу посреднику - без шансов.
Если же хозяева еще там - ничто не мешает вас напрямую спросить продается ли дом.
Если у них нет ЭКСКЛЮЗИВНОГО контракта с торговцем недвижимостью...они могут и напрямую.

В моем личном опыте - прямо в Гугл Мэпс я даже смог увидеть на доме табличку с названием компании,
поскольку владелец имел домашний офис.
Компанию вообще проще простого пробить через интернет и позвонить напрямую.
Ну а там как фишка ляжет. Если покупатель и продавец морально готовы - можно сэкономить деньги.
ПЛЮС -вы спасаете деньги и продающему, а это хорошее начало для разговора о снижении цены...

Единственный подводный камень - при покупке на вторичном рынке жилья,
кредит на дом в банке можно получить ТОЛЬКО при наличии посредника.
(кстати кому интересно - процентная ставка банка при ипотеке - порядка 1% годовых.
Мой Сити Банк в Японии даже предложил мне 0.8% как премиум клиенту.)

Если кредит нужен - тут можно уже искать самому ТАНАКУ у которого свое агенство...
и поторговаться. Обычно они твердо стоят на своих 3%, но если ты им принес клиента на блюдечке с голубой коемочкой,
у меня есть опыт снижения процентной ставки до 2 и даже 1.5%. Но это уже case by case.

Дальше идет бумажная мутотень оформления.
В принципе интернет имеет всю необходимую информацию,
ну и гос чиновники, которые естественно с таких сделок пополняют казну,
тоже должны помогать по идее. И помогают. Безвоздмездно-то-есть-даром(Винни Пух, сова)

В отличие от поборов посредников, от ГОСУДАРСТВЕННЫХ поборов отвертеться невозможно...
На тот же дом в 600.000 долларов поборы составят где-то 5000 долларов.
Ну и потом налог каждый год по 2000 баксов примерно....

Итак, перед вами куча бумажек, которые надо оформить на передачу собственности.
По идее, вся информация доступна в интернете и у чиновников.
Иностранцу наверное такое изучить не просто.
Даже японцу не просто.
Думаю, 99% японцев платят еще одним посредникам, которые эти бумажки оформляют.

У меня жена всё изучила и оформила сама.
НО... После того, как мы в банке обсудили схему оплаты,
к нам пришли два Танаки-сана в аккуратных костюмах, и стали рассказывать,
что они тут чтобы помочь нам оформить все документы.
И что их банк прислал. Вот думаю, какой добрый банк.
И вот они всё рассказывали и рассказывали, а потом я думаю,
ну не может быть, чтоб аж целых два японца в галстуках пришли ко мне домой забесплатно.
Спросил - а почем ваша помощь.
Оказалось - 100.000 иен (порядка 1000 долларов)...
Первая мысль - а не пошли бы вы в ООПУ...
Кто вас вообще звал? Оказалось, банк. Дает инфо. Думаю у них там тоже договоренность.
Ничего, все документы в течении дня подали сами. Еще одна экономия.

Так что ...

Короче, это примерно путь, который я прошел при покупке дома.
Может, кому-то пригодится.

Сейчас вот думаю, что с квартирой делать.
В принципе хорошую квартиру в Токио продать не сложно.
Иначе если сдавать и налогами замучают и еще не факт что выгодно.
Ну и по квартире тоже... Если найду сам покупателя, то можно и без посредников :)

promo mishajp november 27, 2011 01:54
Buy for 200 tokens
На нашем сайте http://www.yaponist.com а также в ленте новостей есть реклама. Она естественно нацелена на людей, либо живущих в Японии, либо интересующихся Японией. Для рекламы есть вполне определенная тематика: ВАШ БИЗНЕС как-то ДОЛЖЕН БЫТЬ СВЯЗАН С ЯПОНИЕЙ Если вы работаете или делаете свой…

Таун Хаус в Токио и пригороде.
mishajp
IMG_FILE_D1

Немного информации к размышлению.

При покупке дома в Токио и пригороде баланс между стоимостью дома и земли примерно такой:
Земля 70%
Дом 30%

Стоимость земли допустим в моем районе Кото
1.8-2 миллиона иен за цубо.
1 цубо 坪 (редко: 歩) = 3,3058 м²

В Токио под Токио где-то 20 цубо идет, а
в пригороде - 25-30 Цубо

В пригороде цубо уже стоит дешевле - около 1.2 миллиона иен.

Читать дальше...Свернуть )

Ну то есть, допустим, если под дом идет 25 цубо,
это чуть больше 80 м2.
При цене в 1.5м иен за цубо,
дает стоимость участка в 37 миллионов иен, или 370.000 долларов.
(выходит где-то 4.600 долларов за квадратный метр)

Дальше включаем "золотое" правило, дом - 30% полной цены (дом плюс участок)
выходит,
участок 37м иен, или 370.000 долларов.
дом 15м иен или 150 тыс. долларов.

Общая цена дом плюс участок выходит около 50 миллионов иен.
Это сумма, которую в принципе готов платить японский покупатель
за дом площадью 100-120 кв.м.

Но это в соседнем со мной районе Токио, у нас же в Кото земля дороже.
Что продавцы делают:
- снижают площадь земли с 80 до 60 м2 под дом и дом уже строят не двух,
а трех-этажный. Земля дороже, но ее меньше.

По цене дома площадью 100-120 кв.м.
Тут я назвал 150.000 долларов.
Но это делают небольшие субподрядчики.
Однако, если вы закажете такой же дом от "ИЗВЕСТНЫХ" производителей,
такой же дом обойдется вам 250-300 тысяч долларов.

Сложно всё :)

Ну и в довесок, при постройке дома на таком маленьком пятачке,
расстояние до стены соседнего дома где-то 50 см.

Какой же дом можно построить?
Обычно, размер дома регулируется двумя параметрами:

Кенпей-рицу 建蔽率、けんぺいりつ - отношение площади дома к площади земельного участка.
Обычно это 60-80%, но может быть и 50%, зависит от района Токио.

Ёсеки-рицу 容積率, ようせきりつ - отношение общей площади дома к площади участка.
(площадь дома считается от середины его стены по толщине,
и включает всё, даже лестничный пролет как будто это площадь 1го и 2го этажа)

Итак, допустим, мы строим домик на участке площадью 70 метров квадратных.

Возьмем Кенпей-рицу 80%, Ёсеки-рицу - 200%

Площадь основания дома будет 56 м2
Если мы сделаем 3 этажа, то можно даже построить дом на 168 м2.
Однако, Ёсеки-рицу нам позволяет строить максимум 200%
площади участка, то есть, 140 м2.

Для этого японцы часто вгрызают открытый гараж в первый этаж.
Если гараж открыт, то он не входит в площадь дома.
(Но если вы сделаете шаттер - закрывающийся гараж - уже нельзя...)


Типичный домик:


Метки:

Продажи квартир в Японии в 2008 году сократились на четверть
soltse-derju
mishajp


Лишь 98 тысяч 37 квартир было продано в Японии в 2008 году, что на 26,7% меньше показателей предыдущего года, говорится в сообщении Научно-исследовательского института недвижимости и экономики.

Впервые за последние 16 лет - с 1992 года - было продано менее 100 тысяч квартир. По сравнению с самым успешным для японского рынка недвижимости 1994 годом, когда было продано более 180 тысяч квартир, показатели 2008 года демонстрируют спад активности на этом рынке до 50%.

Нынешние показатели спада по отношению к предыдущему году стали самыми большими после кризиса рынка недвижимости, так называемого "лопнувшего пузыря" начала 1990-х годов. Тогда по данным за 1991 год спад продаж квартир по отношению к предыдущему году составил 41,3%.

Основными причинами такого спада стала экономическая рецессия в стране, общее охлаждение потребления и ухудшение ситуации на рынке труда.